Juros de obra: entenda o que são e quando a cobrança pode ser indevida

Quem compra um apartamento na planta por meio de financiamento

bancário provavelmente já ouviu falar em juros de obra, também chamados de juros de evolução de obra.

No início, o valor costuma ser relativamente baixo. Porém, conforme a construção avança, a cobrança pode aumentar bastante e pesar no orçamento do comprador.

Mas por que isso acontece? Até quando os juros de obra podem ser cobrados? E o que ocorre quando a construtora atrasa a entrega do imóvel?

Vamos explicar de forma simples.

O que são juros de obra?

Quando você financia um imóvel que ainda está sendo construído, o banco normalmente não entrega todo o valor do financiamento para a construtora de uma só vez.

O dinheiro é liberado aos poucos, conforme a obra avança.

Imagine, por exemplo, que você financiou R$ 200 mil.

Se o banco já liberou R$ 50 mil para a construtora, os encargos dessa fase serão calculados sobre o valor que já foi efetivamente liberado. Conforme novos valores são repassados à construtora, o montante sobre o qual os juros são calculados aumenta.

Por isso, é comum que os juros de obra aumentem ao longo da construção.

Nesse período, em regra, o comprador ainda não iniciou a fase normal de amortização do financiamento. Ele está pagando os encargos relacionados aos valores que o banco já disponibilizou durante a construção.

É legal cobrar juros de obra?

Sim. A cobrança dos juros de obra, por si só, não é ilegal.

Durante o período regular de construção, esse encargo faz parte da sistemática de diversos financiamentos imobiliários, especialmente nos contratos em que o banco libera os recursos de acordo com a evolução da obra.

O problema começa quando a construção deveria ter terminado, mas o imóvel continua sem ser entregue.

Isso porque o consumidor pode continuar pagando mês após mês um encargo que somente existe porque a obra ainda não foi concluída.

E se a construtora atrasar a entrega do imóvel?

Aqui está um dos pontos mais importantes.

O Superior Tribunal de Justiça já analisou essa questão no Tema 996 e estabeleceu, para as situações abrangidas pelo precedente, que não é permitida a cobrança de juros de obra após o término do prazo previsto para entrega do imóvel, considerando também o prazo de tolerância previsto no contrato.

Em outras palavras: se terminou o prazo que a construtora tinha para concluir e entregar o imóvel e, mesmo assim, a obra continua atrasada, é necessário analisar os valores que o consumidor continuou pagando durante esse período.

Imagine a seguinte situação.

O contrato informa que o apartamento deveria ser entregue até março de 2026, já considerando eventual prazo de tolerância. Entretanto, a entrega somente acontece em novembro de 2026.

Durante esses meses adicionais, o comprador continua pagando ao banco valores relacionados à evolução da obra.

Nesse caso, é importante verificar se essas cobranças decorreram justamente do atraso da construtora e se existe direito ao ressarcimento dos valores pagos durante o período de mora.

"Mas quem cobra é o banco. Por que a construtora pode ser responsável?"

Essa é uma dúvida muito comum.

Realmente, normalmente é o banco financiador que lança e recebe os valores relativos aos juros de obra.

Entretanto, isso não significa necessariamente que a responsabilidade pelo prejuízo seja exclusivamente do banco.

Se a cobrança continuou acontecendo porque a construtora não terminou a obra no prazo que deveria, é possível discutir a responsabilidade pelos prejuízos causados ao comprador.

A análise depende do contrato de compra e venda, do contrato de financiamento, do prazo previsto para conclusão da obra, do prazo de tolerância e das razões do atraso.

Por isso, não basta simplesmente verificar que existem lançamentos chamados "juros de obra" no extrato bancário. É necessário entender quando começou o atraso e quais valores foram cobrados a partir desse momento.

Como saber quanto você pagou de juros de obra?

Uma das principais formas de identificar essas cobranças é consultar a planilha de evolução do financiamento fornecida pelo banco.

No financiamento da Caixa Econômica Federal, por exemplo, esse documento apresenta mês a mês informações relacionadas à evolução do contrato e aos valores cobrados do mutuário.

Essa planilha pode ser muito importante para descobrir quanto foi pago durante o período em que a obra permaneceu atrasada.

Além dela, outros documentos ajudam na análise:

• contrato de compra e venda do imóvel;

• contrato de financiamento bancário;

• planilha de evolução do financiamento;

• extratos bancários e comprovantes de pagamento;

• documentos que indiquem a data prevista para conclusão da obra;

• termo de entrega das chaves ou documento que demonstre a data em que o comprador efetivamente recebeu o imóvel.

A partir desses documentos é possível comparar a data em que o imóvel deveria ter sido entregue com a data em que efetivamente foi disponibilizado ao comprador.

Cuidado: prazo de entrega nem sempre é tão simples quanto parece

Antes de calcular qualquer valor, é preciso verificar corretamente qual era o prazo de entrega do imóvel.

Muitos contratos estabelecem uma data ou período para conclusão da construção e ainda acrescentam um prazo de tolerância, frequentemente de até 180 dias.

Também existem contratos que vinculam o início do prazo da obra à assinatura do financiamento bancário ou a outros acontecimentos.

Essas cláusulas precisam ser examinadas com atenção.

O próprio STJ, no Tema 996, estabeleceu para os contratos abrangidos pelo precedente que o prazo para entrega deve ser claro, expresso e compreensível e não pode ficar vinculado à concessão do financiamento ou a outro negócio jurídico, ressalvado o período de tolerância admitido.

Por isso, para saber se realmente houve atraso, não é recomendável olhar apenas para uma data isolada apresentada pela construtora.

É necessário analisar o contrato como um todo.

Os juros de obra podem ficar muito altos?

Podem.

Isso acontece porque, conforme a construção avança, o banco libera parcelas maiores do financiamento para a construtora.

Consequentemente, o valor dos encargos também pode aumentar.

É justamente próximo da conclusão da obra que muitos compradores percebem um impacto maior no orçamento.

O problema se torna ainda mais relevante quando a obra chega próxima de 100% de execução, mas a entrega das chaves continua sendo adiada. O consumidor pode permanecer pagando valores elevados por vários meses sem poder utilizar o apartamento que adquiriu.

Além disso, muitas famílias continuam pagando aluguel, condomínio ou outras despesas enquanto aguardam a entrega do imóvel.

Por isso, o atraso deve ser analisado de forma completa, e não apenas sob a perspectiva dos juros de obra.

A construtora atrasou. Tenho direito à devolução dos valores?

Isso dependerá das circunstâncias de cada contrato.

É necessário identificar a data correta em que deveria ocorrer a entrega, verificar eventual prazo de tolerância, determinar quando começou efetivamente o atraso e analisar os valores cobrados durante esse período.

Também é importante verificar qual foi a causa do atraso e quem juridicamente responde por ele.

Em determinadas situações, além da discussão envolvendo os juros de obra, o atraso pode gerar outros direitos relacionados aos prejuízos sofridos pelo comprador.

Por isso, cada caso precisa ser analisado individualmente.

Comprou imóvel na planta e continua pagando juros de obra?

Se o prazo de entrega do seu imóvel já terminou e você continua pagando juros de obra ou juros de evolução da obra, guarde os contratos, comprovantes e a planilha de evolução do financiamento.

Esses documentos permitem verificar quando deveria ter ocorrido a entrega do imóvel, por quanto tempo a obra permaneceu atrasada e quais valores foram pagos durante esse período.

A análise jurídica do contrato e do financiamento é importante para identificar se as cobranças realizadas durante o atraso são de responsabilidade do consumidor ou se existe fundamento para buscar o ressarcimento dos prejuízos.

Gervásio Advocacia – Direito Imobiliário

Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada do contrato e dos documentos de cada caso.