Atraso na entrega de imóvel pelo Minha Casa, Minha Vida: conheça seus direitos e saiba o que pode exigir da construtora

Comprou um apartamento na planta pelo Programa Minha Casa, Minha Vida e a construtora não entregou no prazo? Saiba quando existe atraso, quem responde pelos juros de obra e quais indenizações podem ser exigidas.

A aquisição da casa própria representa uma das decisões financeiras mais importantes na vida de uma família. Para milhares de brasileiros, o Programa Minha Casa, Minha Vida tornou possível realizar esse projeto por meio de financiamento habitacional, frequentemente contratado junto à Caixa Econômica Federal.

Entretanto, muitos compradores enfrentam uma situação preocupante: continuam pagando encargos do financiamento, precisam arcar com aluguel e despesas de moradia e, mesmo após o término do prazo contratual, não recebem as chaves do imóvel adquirido.

Nessas circunstâncias, surge uma questão fundamental: o consumidor deve suportar sozinho as consequências do atraso da construtora?

A resposta é não. A legislação brasileira e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelecem mecanismos de proteção ao comprador, inclusive quando o imóvel foi adquirido por meio de financiamento habitacional.

1. Qual é o prazo legal para a construtora entregar o imóvel?

A primeira questão consiste em identificar a data em que a construtora deveria ter disponibilizado o imóvel ao comprador.

O contrato de promessa de compra e venda deve estabelecer um prazo claro e compreensível para a conclusão e entrega da unidade imobiliária.

A Lei nº 4.591/1964, em seu artigo 43-A, admite a previsão contratual de tolerância de até 180 dias corridos, desde que essa condição tenha sido expressamente pactuada de forma clara e destacada.

Isso significa que, se o contrato estabelece prazo de 24 meses a partir de determinada data e prevê mais 180 dias de tolerância, o atraso juridicamente relevante normalmente começa após o esgotamento de ambos os períodos.

Entretanto, a construtora não pode utilizar sucessivas prorrogações unilaterais para ampliar indefinidamente o prazo de entrega.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 996, estabeleceu diretrizes importantes para os contratos de aquisição de imóveis na planta, especialmente no contexto do Programa Minha Casa, Minha Vida.

Entre elas, destaca-se a exigência de prazo certo, claro e inteligível, não sendo admitida a vinculação da entrega à concessão do financiamento habitacional ou a outro negócio jurídico, salvo o período de tolerância permitido.

2. O prazo de entrega pode começar somente após a assinatura do financiamento com a Caixa?

Essa é uma das situações que mais provocam conflitos entre compradores e incorporadoras.

Em determinados empreendimentos, o consumidor assina a promessa de compra e venda em uma data, mas o financiamento junto à Caixa Econômica Federal é formalizado meses depois.

Algumas construtoras procuram estabelecer que o prazo de construção somente começará a ser contado a partir da assinatura do contrato bancário.

O problema é que essa sistemática pode deixar o comprador sem uma data efetivamente segura para receber seu imóvel.

O STJ enfrentou a questão no Tema 996 e firmou entendimento contrário à vinculação do prazo de entrega à concessão do financiamento.

Imagine, por exemplo, que um comprador tenha assinado a promessa de compra e venda em março de 2022, com previsão de entrega em 24 meses e tolerância de 180 dias. Nesse cenário, se o prazo for contado da assinatura da promessa, a data-limite será agosto de 2024.

A construtora não poderá simplesmente utilizar a assinatura posterior do financiamento para deslocar o prazo contratual, quando essa vinculação contrariar a orientação do STJ.

A definição do termo inicial, entretanto, deve considerar as cláusulas contratuais e as particularidades de cada contratação.

3. A construtora pode justificar o atraso pela pandemia, falta de materiais ou dificuldades financeiras?

Outro argumento frequente é a tentativa de justificar o atraso por dificuldades na aquisição de insumos, escassez de mão de obra, aumento do custo dos materiais, chuvas e problemas financeiros.

Embora situações verdadeiramente extraordinárias possam configurar caso fortuito ou força maior, nem toda dificuldade enfrentada pela construtora afasta sua responsabilidade.

A construção e comercialização de imóveis envolvem riscos próprios da atividade empresarial. Planejamento financeiro, aquisição de materiais, contratação de trabalhadores, administração do cronograma e relacionamento com fornecedores são responsabilidades da empresa.

Além disso, o prazo contratual de tolerância de 180 dias existe justamente para absorver intercorrências ordinárias da construção.

O consumidor não pode ser obrigado a assumir as consequências de falhas de planejamento ou dificuldades internas de gestão da incorporadora.

A pandemia de COVID-19, por exemplo, não constitui justificativa automática para qualquer atraso. É necessário demonstrar concretamente de que maneira um acontecimento extraordinário, inevitável e alheio ao risco empresarial impediu o cumprimento da obrigação.

Essa análise é ainda mais importante nos contratos celebrados quando os efeitos da pandemia e as dificuldades do setor já eram conhecidos pelas empresas.

4. O que são juros de obra e quando sua cobrança se torna indevida?

Nos financiamentos imobiliários destinados à aquisição de unidades em construção, é comum a cobrança dos chamados juros de obra, também conhecidos como taxa de evolução de obra.

Durante a construção, a instituição financeira libera recursos conforme o andamento do empreendimento. Nesse período, o comprador pode ser obrigado a pagar encargos relacionados aos valores já disponibilizados.

Essa cobrança, em princípio, é legítima durante a fase regular de construção.

O problema surge quando a construtora ultrapassa o prazo contratual de entrega, incluindo a tolerância legalmente admitida, e o consumidor continua pagando juros de obra em razão do atraso.

O STJ, no Tema 996, estabeleceu que é ilícita a cobrança de juros de obra ou encargo equivalente do adquirente após o prazo ajustado para entrega das chaves, incluído o período de tolerância.

Portanto, o comprador pode ter direito ao ressarcimento dos juros de obra suportados indevidamente durante o período de atraso.

É importante analisar a planilha de evolução do financiamento, os extratos bancários e os comprovantes de pagamento para identificar os encargos e calcular os valores envolvidos.

5. Quem deve devolver os juros de obra: a Caixa ou a construtora?

Essa distinção é especialmente relevante nos imóveis financiados pelo Minha Casa, Minha Vida.

O simples fato de a Caixa Econômica Federal receber os juros de obra não significa que ela seja responsável pelo atraso da construção.

Quando atua exclusivamente como agente financeiro, a Caixa possui obrigações próprias da operação bancária, enquanto a incorporadora responde pelo cumprimento das obrigações relacionadas à construção e à entrega do imóvel.

Se a cobrança dos juros foi prolongada porque a construtora não entregou a unidade no prazo, o prejuízo pode ser imputado à empresa responsável pela obra.

A jurisprudência reconhece que a construtora possui legitimidade para responder ao pedido de ressarcimento dos juros de evolução de obra quando a continuidade da cobrança decorre do atraso que lhe é atribuído.

Em julgamento da 8ª Vara Cível de Uberlândia, no processo nº 5072863-83.2025.8.13.0702, foi reconhecida a responsabilidade das incorporadoras pelo ressarcimento dos juros de evolução de obra durante o período de mora, ainda que os encargos tenham sido cobrados pela instituição financeira.

A responsabilidade da Caixa deve ser examinada conforme sua atuação concreta, especialmente porque existem modalidades do Minha Casa, Minha Vida com diferentes estruturas jurídicas e operacionais.

6. O comprador pode receber multa de 1% ao mês pelo atraso?

O artigo 43-A, §2º, da Lei nº 4.591/1964 estabelece, nas hipóteses abrangidas pelo dispositivo, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias de mora e corrigida monetariamente, quando não houver resolução contratual.

Essa previsão constitui importante proteção ao comprador adimplente.

Entretanto, é necessário verificar o contrato, o regime jurídico aplicável e a existência de cláusula penal específica.

Também merece atenção a base de cálculo. Em determinadas operações, parte substancial do preço é transferida à incorporadora pela instituição financeira. Esses recursos não podem ser automaticamente desconsiderados apenas porque não saíram diretamente da conta bancária do comprador.

A análise deve identificar os valores efetivamente recebidos pela incorporadora e as condições aplicáveis à indenização.

O Tema 970 do STJ também exige atenção, pois disciplina a relação entre cláusula penal moratória e lucros cessantes, evitando a duplicidade de reparação quando as verbas possuem a mesma finalidade.

7. É possível receber a multa contratual e o ressarcimento dos juros de obra?

Sim, a cumulação pode ser juridicamente admitida, conforme a natureza das verbas e as particularidades do caso.

A multa moratória busca compensar o atraso no cumprimento da obrigação de entrega.

Já o ressarcimento dos juros de obra procura recompor um prejuízo patrimonial específico: os encargos financeiros suportados pelo comprador em razão da prolongação indevida da construção.

São obrigações que podem possuir fundamentos e finalidades distintos.

Por isso, não é correto afirmar que a existência de multa contratual elimina automaticamente o direito ao ressarcimento dos juros de evolução de obra.

A análise jurídica deve verificar se existe efetiva sobreposição indenizatória, considerando o contrato e os prejuízos demonstrados.

8. O atraso na entrega do imóvel gera danos morais?

O atraso na entrega de um imóvel pode provocar consequências que ultrapassam o prejuízo financeiro.

Muitas famílias planejam a mudança, assumem compromissos, organizam suas finanças e depositam na construtora a expectativa de receber a moradia em determinado período.

Entretanto, é importante esclarecer que nem todo atraso gera automaticamente indenização por danos morais.

O Superior Tribunal de Justiça entende que o mero descumprimento contratual, isoladamente, não é suficiente para caracterizar dano moral indenizável.

Por outro lado, atrasos expressivos, acompanhados de circunstâncias concretas que provoquem sofrimento relevante, privação ou comprometimento significativo da vida do comprador, podem justificar a reparação.

A análise considera a duração do atraso, as consequências experimentadas pelo consumidor e as provas apresentadas.

9. A construtora pode cobrar condomínio antes de entregar as chaves?

Outra situação recorrente é a cobrança de despesas condominiais de compradores que ainda não receberam a posse do imóvel.

A questão exige atenção porque a responsabilidade por essas despesas não pode ser examinada exclusivamente pela data de instituição do condomínio ou pela emissão do habite-se.

Nas relações entre comprador e construtora, é relevante verificar quando ocorreu a efetiva disponibilização da posse, bem como se existiam obstáculos imputáveis à incorporadora que impediam o recebimento da unidade.

Se o comprador não recebeu as chaves por atraso ou impedimento atribuível à construtora, poderá discutir o ressarcimento das despesas condominiais que suportou indevidamente.

A solução depende dos fatos, das disposições contratuais e das circunstâncias que impediram a entrega.

10. O que fazer quando a construtora atrasa a entrega do imóvel?

Antes de ajuizar uma ação, é importante reunir a documentação que permita identificar o prazo contratual, o período de atraso e os prejuízos suportados.

Os principais documentos são:

• Contrato de promessa de compra e venda e respectivos aditivos.

• Contrato de financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal.

• Planilha de evolução do financiamento e comprovantes dos juros de obra.

• Comprovantes de pagamento à incorporadora.

• Comunicados da construtora sobre atrasos e reprogramações.

• Documentos relativos à vistoria, entrega de chaves e eventuais defeitos.

• Comprovantes de aluguel, condomínio e outras despesas relacionadas ao atraso.

Com esses documentos, é possível avaliar o prazo efetivamente aplicável, verificar a existência de mora e identificar os pedidos juridicamente cabíveis.

11. O financiamento pelo Minha Casa, Minha Vida retira os direitos do comprador?

Não.

O fato de o imóvel ter sido adquirido por meio do Programa Minha Casa, Minha Vida não elimina a proteção do Código de Defesa do Consumidor nem afasta as obrigações assumidas pela incorporadora.

O comprador continua tendo direito à informação adequada, ao cumprimento das condições contratadas e à reparação dos prejuízos juridicamente imputáveis ao fornecedor.

É necessário, contudo, identificar a modalidade do programa, a estrutura do financiamento e o papel desempenhado pela Caixa Econômica Federal, pois esses elementos podem influenciar a responsabilidade de cada participante da operação.

Conclusão: o comprador tem direitos, não apenas obrigações

A aquisição de um imóvel na planta envolve obrigações para ambas as partes. Assim como o comprador deve cumprir os pagamentos assumidos, a construtora deve respeitar o prazo de entrega e responder pelas consequências de eventual inadimplemento.

Dificuldades financeiras, problemas administrativos e obstáculos inerentes à atividade empresarial não podem ser automaticamente transferidos ao consumidor.

Nos contratos vinculados ao Programa Minha Casa, Minha Vida, a análise do atraso deve considerar especialmente o prazo contratual, a tolerância de 180 dias, os juros de evolução de obra, as indenizações eventualmente cabíveis e as circunstâncias concretas da entrega.

Comprou um imóvel na planta e não recebeu no prazo? Você tem direitos a exigir, e não apenas deveres a cumprir.

A análise individualizada do contrato e da documentação financeira é fundamental para identificar eventuais irregularidades e definir as medidas jurídicas adequadas.

Gervásio Advocacia | Direito Imobiliário – Uberlândia/MG

Este conteúdo possui caráter informativo e não substitui a análise jurídica individualizada do caso concreto.